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    2019-05-29 13:50 浏览人数: 大字体小字体

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    510房产网  [本文出自:510编辑部]

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    房子的价值在于地段,地段的价值综合了教育、商业、医疗等等,这些综合的价值汇集在一起就是GDP,所以房价和GDP有密切的关系。如果你看不懂一个城市的房价就看看这个城市前几年的GDP增幅和房价的增幅的关系就会一目了然。

    我们拿亚博体育下载地址GDP的涨幅来计算下:

    2013年亚博体育下载地址市GDP为 2706亿

    2018年亚博体育下载地址市GDP为3800亿

    18年亚博体育下载地址GDP对比10年涨幅是40.4%,请记住这个数字,接下来我们将会用一些图表来展现亚博体育下载地址城区各板块的涨幅情况。本文所列均为2013年后、2018年前建成的高层小区当时购买均价及目前的毛坯二手房价格。

    城东

    2009年之后,随着亚博体育下载地址体育中心、天华文化中心、新一城(现更名印象汇)的相继落成,城东区域配套价值逐渐凸显出来,因此吸引了佳兆业、吉宝置业等大型房企在亚博体育下载地址拿地开发。佳兆业开发了水岸新都、御峰、壹号公馆三个亚博体育app下载阿根廷合作伙伴,吉宝置业开发了丹芙春城。

    (城东小区分布图)

    在当时城东房价基本上是亚博体育下载地址最高的一块区域,也是早期亚博体育下载地址一些较富裕阶层买房的首选地。这里本身教育资源较好(城中实小东+一中),政府机关和写字楼都在这里,正所谓精英汇聚。2018年随着旭辉澄江府项目价值引领,整体抬高了城东二手房行情。

    (城东小区行情一览)

    目前城东区域的高层二手房毛坯均价在13854.8元/㎡左右,与2013年购入价相比涨幅在68.3%。

     

    城南

    随着1310工程有条不紊的实施,城南逐步成为亚博体育下载地址发展版图上的焦点。多条路网新建并逐步打通,教育、商业配套设施也顺势而上,而且离未来的亚博体育下载地址高铁站也较方便,这里逐渐成为亚博体育下载地址人置业安家的首选之地。只要开车沿毗邻路走一圈就能感受到城南的日新月异。

    (城南小区分布图)

    前几日虹桥南路也全线贯通,进一步拉开了城南道路的框架。芙蓉大道快速化改造,应天河公园改造,各项配套设施完善。教育资源有要塞实小+一中/立新,坊间盛传立新中学会划入市中教育集团。区域热度一高,土拍楼面价一蹿,房价不经意也就上来了。

    (城南小区行情一览)

    目前城南区域高层二手房毛坯均价在13220.6元/㎡左右,与2013年购入价相比涨幅在45.63%。另外城南的一些优质地块在今年会进行土拍,说不定还会再次提升城南区域价值。

     

    城西

    在2010年之前,整个城西的高层亚博体育app下载阿根廷合作伙伴主要集中在滨江路两侧。之后以万达广场为中心相继开发了多个品质亚博体育app下载阿根廷合作伙伴(万悦城、长江御园等)但目前城西更多的是本地房企进行开发建设,暂未有外地开发商进驻搅局。

    (城西小区分布图)

    在2018年5月长江房产以7812元/㎡的楼面价将万达北地块拿下后,给了城西板块一个强烈信号,这里潜力巨大,不管新房还是二手房市场也是应声上涨。锡澄运河公园样板段、黄田港公园预计明年完工,后期还要新改建多座跨锡澄运河桥梁,这些工程将会大力改善运河西侧的居住环境,拉近与中心城区的距离。

    唯一略显遗憾的是西门桥向西人民西路两侧还是维持十几年前的老样子,好在政府也在慢慢推动这块区域开发(万达广场东、芙蓉华都北的民房已拆迁完毕)。城西的教育资源也是阻碍其发展的一个因素,晨光实小虽然口碑不错,但实验中学(原春申中学)与城区初中对比还是有一些差距。

    (城西小区行情一览)

    目前城西区域高层二手房毛坯均价在12427.8元/㎡左右,与2013年购入价相比涨幅在57.35%。

     

    城北

    随着一江一河的有序开发,城北正发生着翻天覆地的变化。它拥有得天独厚的沿江景观,随着渡口搬迁和滨江路禁卡,让这里彻底远离卡车噪音,保障了周边交通和出行安全。随着船厂公园、韭菜港公园的建设完成,亚博体育下载地址外滩的建设也有了实质性进展。

    (城北小区分布图)

    城北因为外滩建设的开发,更由于学区房的招牌,目前多数的壕盘都扎堆于此。

    (城北小区行情一览)

    目前城北区域高层二手房毛坯均价来去较大,像双学区的幸福里、黄山湖公寓二手高层都要到28000元/㎡左右,最高可到32000元/㎡左右,而外滩单学区那块价格要低一个档次,但也要到14500元/㎡左右,总体看上来与2013年价格相比涨幅在69.77%。

     

    敔山湾

    敔山湾,作为亚博体育下载地址的“城市后花园”,政府一直在深根细作。前几年因为房产调控的影响,敔山湾的房价也是跌至谷底。随着敔山湾实验学校、美嘉城、亚博体育下载地址医疗中心的相继投入使用,敔山湾幼儿园也进入预登记??梢苑浅A夹牡慕?,目前敔山湾的配套是一应俱全,所有也成为了亚博体育下载地址人近些年购房的热点地区。风景好、配套也上来了,学校教育质量也有保证,想不火都难。

    (敔山湾小区分布图)

    敔山湾是知名房企竞争最为激烈的一块,比如爱家、金科、首创、恒大等,还有这个月刚刚拍下敔山湾首宗楼面价破万地块的融创。这么多开发商热衷在此淘金,也印证了政府想好好经营敔山湾这块宝地。

    东方王府、东方大院、爱家尊邸等这么亚博体育app下载阿根廷合作伙伴,已经全部售罄,而现有的几个新盘不是火热认筹就是正在热销的状态。

    (敔山湾小区行情一览)

    目前敔山湾区域高层二手房毛坯均价在12942.71元/㎡左右,与2013年购入价相比涨幅在93.52%。

     

    对于上述区域进行盘点后,我们还是通过一组图来对比这5块区域涨幅情况

    综合来看,涨幅最大的是敔山湾区域,超过了GDP涨幅;各区域涨幅顺序如下:

    敔山湾>城北>城东>城西>城南

    我们再对比下目前各区域高层毛坯二手均价如何

     

    (城区高层二手毛坯均价,单位:元/㎡)

    各区域高层二手毛坯均价高低顺序如下:

    城北>城东>城南>敔山湾>城西

    房产价值是由多方面因素叠加而成,最终决定房产价值最关键的两个因素:地段、户型,长期看是这样的,这个地段会包括位置、学区、交通、公共配套等。所以我们看到敔山湾涨幅快的原因就在于其所有面基础都有了。

    土拍还将继续,教育资源集团化模式正在深入,城市骨架正以前所未有的速度在推进。未来的涨幅谁也说不准,说不定现在的洼地就是未来的增长极。未来十年房价涨幅大的又会是哪块区域呢?

    文中2013年购入价格取自于当时网签数据,二手房价格取自今年二手房成交案例。

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